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净负债率240%,冲击上市的新力控股介入百亿旧改项目
2019-10-31 13:10:59 阅读:4887

扎根江西的房地产开发商新力控股(01180.hk)今年5月提交了一份香港股票招股说明书,但尚未上市。成立不到10年的房地产开发商又一次参与了一笔投资196亿元的巨额土地交易。

去年6月,广州融和房地产有限公司计划在增城区新塘新墩南安村投资196亿元,建设一个面积约23.85万平方米的项目。近日来,广州融和房地产的公司股东发生了变化,即最大的投资者已经成为新力石房地产开发(广州)有限公司(持有95%的股份)。

根据眼球调查的渗透,实际的大股东是索尼房地产集团有限公司,也就是即将进入资本市场的索尼控股公司(Sony Holdings)。目前,索尼控股在该项目中拥有绝对的控制权。据计算,索尼控股目前将接管该项目的大部分股份。

此前,根据《广州融和房地产建设项目环评报告公示》,新立控股参与的旧地块位于增城新塘西北,陈嘉林路西侧,南侧150米为潘达翡翠绿洲。该项目占地约238,500平方米。不计算容积率,总建筑面积为334,500平方米,绿地率为30%。

根据该计划,该项目将包括43栋33层的高层住宅和6栋34层的高层住宅,共有6,308户,人口超过20,000人。将配备小学、幼儿园、社区卫生服务站、文化活动室、健身设施、肉类市场、公交车站、游泳池、养老院等公共设施。

这样大规模的项目,一般来说,都是较大的开发商可以操作的。从目前的情况来看,旧的改革虽然会带来更大的利润,但也会占用更多的资金,影响整体周转率。

然而,尚未上市的索尼控股(Sony Holdings)介入了这样一个大型项目,但却有背负高额债务的阴影。

根据索尼控股(Sony Holding)的招股说明书,截至2018年底,索尼控股的净负债率为240%,几乎是业内最高之一。

国鑫证券研究显示,截至2019年上半年末,房地产行业的净负债率为105%(包括可持续债务)。目前,业内公认,净负债率低于80%是更安全的水平。

从索尼控股的债务状况来看,索尼控股2018年未偿还贷款为221.03亿元,平均利率分别为9.3%、9.1%和9.3%。

截至2018年底,索尼拥有70.84亿元现金及现金等价物,而一年期计息负债为92.2亿元。这意味着索尼控股的现金无法支付短期负债。

值得一提的是,截至2018年底,索尼控股有28项信托、资产管理公司和其他金融机构提供的未偿融资安排。今年将有12笔贷款到期,全部为高利率的中短期债务,最高可达13.62%。

高额的债务和高额的公共融资成本使得房地产开发商的利润表现同样糟糕。2016年至2018年,索尼净利润分别为1.3亿元、2.8亿元和5.5亿元,复合年增长率为105.9%。同期,索尼的年均毛利率分别为24.7%、33.7%和37.3%,而其净利率仅为5.9%、5.3%和6.9%。

较高的毛利率对应较低的净利率,高财务费用成为吞噬利润的重要原因之一。

在过去的几年里,索尼控股(Sony Holding)几乎像一匹黑马一样进入了房地产圈,无论是将总部迁至上海,还是销售排名。根据第三方机构的数据,索尼控股2016年至2018年的合同销售额分别为161.3亿元、428.1亿元和887.3亿元。

然而,索尼控股(Sony Holdings)并未在招股说明书中披露合同销售数据,但从运营收入来看,索尼控股的规模已经“严重缩水”。

根据索尼控股披露的数据,2016年、2017年和2018年,收入分别为22.2亿元、52.4亿元和84.2亿元,复合年增长率为94.6%。它的主要业务是房地产开发。2016年、2017年和2018年,房地产收入分别占总收入的99.3%、99.8%和99.7%。

从索尼控股(Sony Holdings)的商业模式来看,高营业额在这家公司中得到充分体现。公开信息显示,索尼项目“120天开始开发,180天达到售前标准”。以德安迪博湾项目为例。该项目于2018年8月启动,预售许可证于2018年10月发放。上饶寺湾于2018年9月开工建设,预售许可证于11月获得/开工。

根据这种商业模式,索尼控股2016年的合同销售应在2018年结转。然而,索尼控股2018年的营业收入仅为84.2亿元。

强大的规模需求与风险控制之间的平衡已成为中小住宅企业生存和发展的主要矛盾。未上市的索尼控股公司在融资紧张的背景下,由于其大规模的干预、如何安排未来现金流以及如何进一步扩张,未来将面临巨大的压力。